گاهی در تحلیل‌های آماری، حتی در اختیار داشتن طیف گسترده‌ای از داده‌ها هم برای رسیدن به یک نتیجه درست کافی نیست. غفلت از جزئیاتی که شاید در نگاه اول کم‌اهمیت به نظر برسند، می‌تواند تصویری دور از واقعیت ایجاد کند. بررسی نزدیک به ۲۰ هزار داده خام از آگهی‌های فروش مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران، ما را با چنین موقعیتی روبه‌رو کرد.

در مقایسه قیمت خانه‌ها بر اساس سن بنا، در منطقه ۲۱ با یک نتیجه غیرمنتظره مواجه شدیم. در محاسبات اولیه، خانه‌های ساخته‌شده در دهه ۸۰ و ۹۰ گران‌تر از ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ دیده می‌شدند؛ اما بررسی دقیق‌تر و مقایسه داده‌ها در سطح محله، تصویر دیگری از بازار مسکن این منطقه نشان داد.

ورود دلار به برخی آگهی‌های فروش و اجاره املاک لوکس، نشانه دیگری از تغییر شیوه قیمت‌گذاری در بخشی از بازار مسکن است؛ بازاری که فاصله قیمت خانه با توان درآمدی خانوار، بیش از گذشته خود را نشان می‌دهد.

بررسی نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران نشان می‌دهد اندازه خانه‌هایی که امروز در بازار پایتخت برای فروش گذاشته شده‌اند، از منطقه‌ای به منطقه دیگر تفاوت زیادی دارد. داده‌های خام این بررسی که از سوی گروه داده‌ای دنیای اقتصاد تهیه شده، نشان می‌دهد میانگین متراژ واحدهای عرضه‌شده از حدود ۶۲ مترمربع در منطقه ۱۰ شروع می‌شود و در منطقه یک به نزدیک ۱۸۷ مترمربع می‌رسد؛ یعنی خانه‌های عرضه‌شده در منطقه یک به‌طور متوسط حدود سه برابر منطقه ۱۰ متراژ دارند.اما تفاوت متراژ فقط به محل قرار گرفتن خانه محدود نمی‌شود. وقتی آگهی‌ها را بر اساس سال ساخت بررسی می‌کنیم، نتیجه جالب دیگری به دست می‌آید؛ خانه‌های جدیدتری که امروز برای فروش عرضه شده‌اند، برخلاف تصور رایج، لزوما کوچک‌تر نیستند. متوسط متراژ فایل‌های مربوط به ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ به ۱۱۵.۴ مترمربع می‌رسد و حتی از متوسط متراژ ساختمان‌های دهه‌های قبل حاضر در بازار بیشتر است.

آیا ارزان‌تر شدن وام مسکن واقعاً خرید خانه را برای مردم آسان‌تر می‌کند؟ تجربه آمریکا نشان می‌دهد پاسخ همیشه مثبت نیست.
آمریکا یکی از توسعه‌یافته‌ترین نظام‌های تأمین مالی مسکن در جهان را دارد و سال‌ها سیاست‌گذاران تلاش کرده‌اند با کاهش هزینه وام و تسهیل دسترسی به اعتبار، قدرت خرید خانوارها را افزایش دهند. اما برخی مطالعات اقتصادی هشدار می‌دهند که اگر مشکل اصلی بازار، کمبود عرضه مسکن باشد، وام ارزان‌تر ممکن است به جای حل مشکل، بخشی از آن را تشدید کند.

اکوایران برای بررسی وضعیت قیمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در شرق تهران، فایل‌های فروش مربوط به واحدهای ساخته‌شده در دهه ۷۰ را در چند روز اخیر مرداد ۱۴۰۵ بررسی کرده است. در میان مناطق شرقی پایتخت، تعداد فایل‌های مربوط به این گروه سنی در مناطق ۴، ۸، ۱۳ و ۱۴ بیشتر بود؛ از این رو 100 فایل فروش در این چهار منطقه مورد بررسی قرار گرفت. متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع از حدود ۱۲۹ میلیون تومان در منطقه ۱۴ تا بیش از ۲۱۲ میلیون تومان در منطقه ۴ متغیر است.

آیا قیمت‌گذاری دلاری، عامل اصلی گرانی مسکن است یا تنها نشانه‌ای از بی‌ثباتی اقتصادی؟ این پرسشی است که همزمان با نوسان نرخ ارز، بار دیگر در بازار مسکن ایران مطرح می‌شود. برای پاسخ به این سؤال، نگاهی به تجربه آرژانتین می‌تواند تصویری روشن‌تر از رابطه میان دلار، تورم و بازار اجاره ارائه دهد.

تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد در بهار ۱۴۰۵ از شدت جهش فصلی هزینه ساخت نسبت به زمستان 1404 کاسته شده، اما فشار تورمی همچنان سنگین است. شاخص کل نهاده‌های ساختمانی در بهار به ۳۳۶.۴ رسید؛ به این معنا که قیمت نهاده‌ها تنها در یک فصل ۲۰.۷ درصد افزایش یافت. این رقم در زمستان ۱۴۰۴ برابر با ۳۶ درصد بود. بنابراین تورم فصلی طی یک فصل ۱۵.۳ واحد درصد کاهش یافته است. تورم نقطه به نقطه این شاخص نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد بالا رفته است. همزمان تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی به ۸۰ درصد رسیده.

در حالی که دولت آمریکا در سال‌های اخیر کاهش نرخ وام مسکن را یکی از راه‌های افزایش قدرت خرید خانوارها معرفی کرده است، مجموعه‌ای از مطالعات و تحلیل‌های اقتصادی نشان می‌دهد مشکل اصلی بازار مسکن این کشور نه کمبود اعتبار، بلکه کمبود عرضه در مناطقی است که مردم خواهان زندگی در آنها هستند. پژوهشگران معتقدند وقتی تعداد خانه‌ها محدود باشد، ارزان‌تر شدن وام به جای کاهش قیمت مسکن، تقاضا را افزایش داده و در نهایت باعث رشد بیشتر قیمت خانه و زمین می‌شود.

برآوردهای اکوایران نشان می‌دهد تبدیل یک اتاق معمولی به فضای مقاوم، می‌تواند هزینه ساخت را به شکل محسوسی افزایش دهد؛ حتی پیش از آنکه هزینه تجهیزات و تقویت سایر اجزای ساختمان محاسبه شود.

بررسی فایل‌های فروش آپارتمان‌های حدود ۱۰ سال ساخت در محدوده طرح ترافیک تهران نشان می‌دهد قیمت این واحدها در مرکز پایتخت بسته به محله، متراژ، کیفیت ساختمان و موقعیت ملک، قیمت هر مترمربع از محدوده ۱۰۰ میلیون تومان تا بیش از ۳۰۰ میلیون تومان متغیر است.میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع برای واحدهای حدود ۱۰ سال ساخت در این محدوده حدود ۱۸۳ میلیون تومان است.

سال‌ها یک جمله در بازار مهاجرت تکرار می‌شد: «خانه بخر و اقامت اروپا بگیر». اما در سال ۲۰۲۶ این مسیر دیگر شبیه گذشته نیست.کشورهای اروپایی در سال‌های اخیر سیاست‌های خود را درباره برنامه‌های موسوم به «گلدن ویزا» تغییر داده‌اند. اسپانیا مسیر اقامت از طریق خرید ملک را متوقف کرده، پرتغال خرید مستقیم خانه را از برنامه سرمایه‌گذاری خود حذف کرده و ایتالیا نیز اساساً خرید ملک را به‌عنوان مسیر دریافت اقامت سرمایه‌گذاری به رسمیت نمی‌شناسد.

طرح شورای شهر تهران برای الزام ساختمان‌های مشمول به پیش‌بینی «فضای امن» هنوز در مرحله تدوین دستورالعمل اجرایی قرار دارد و مشخص نیست کدام‌یک از الزامات مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان برای واحدهای مسکونی الزامی خواهد شد. با این حال، اکوایران برای نخستین‌بار تلاش کرده است با استفاده از فهرست‌بهای رسمی سازمان برنامه و بودجه و یک نمونه فرضی از اتاق امن دوکاربره، هزینه تبدیل دیوارهای یک اتاق معمولی به دیوار بتن‌آرمه مقاوم در برابر انفجار را برآورد کند. نتیجه این بررسی نشان می‌دهد تنها اجرای دیوارهای مقاوم، بدون احتساب سقف، در ویژه، تهویه، برق اضطراری و سایر تجهیزات، می‌تواند بیش از ۶۰ میلیون تومان به هزینه ساخت اضافه کند.